Viager occupé, tout savoir sur ce type de vente

Vous cherchez à investir dans l’immobilier ou à vendre votre propriété tout en conservant le droit d’y vivre ? Le viager occupé peut être une solution intéressante pour répondre à vos besoins. Cette forme de vente immobilière permet au vendeur de vendre son bien tout en continuant à l’occuper, tout en offrant à l’acheteur une opportunité d’investissement attrayante. Dans cet article, nous allons explorer les spécificités du viager occupé et les avantages qu’il peut offrir.

Tout savoir sur le viager occupé 

Le viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur continue à occuper son bien immobilier (DUH : droit d’usage et d’habitation) tout en recevant une rente mensuelle de la part de l’acheteur. Le prix de vente est fixé en fonction de la valeur vénale du bien, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. 

En France, le viager occupé est une pratique relativement courante. En 2021, il représentait environ 10% des ventes immobilières en France, selon la Fédération Française de l’Immobilier (FFI). En ce qui concerne les prix, il est difficile de donner une fourchette car ils dépendent de nombreux facteurs tels que la localisation, la taille et l’état du bien, l’âge du vendeur, etc. Cependant, pour donner un ordre d’idée, il est possible d’acquérir un viager occupé à partir de 50 000 euros dans certaines régions de France, tandis que dans les grandes villes comme Paris, les prix peuvent dépasser plusieurs centaines de milliers d’euros.  

Lors de la vente, l’acquéreur-investisseur (débirentier) verse immédiatement une somme au comptant appelée « BOUQUET ». Puis, tous les mois, il verse une somme mensuelle, appelée « RENTE », cette rente garantit aux vendeurs (crédirentier) un complément de revenus à vie 

Les intérêts d’un Viager occupé ?

Le viager occupé présente plusieurs intérêts pour les parties impliquées dans la transaction. 

Le viager occupé présente plusieurs avantages pour le crédirentier, c’est-à-dire pour le vendeur qui perçoit une rente viagère mensuelle tout en continuant à habiter le bien immobilier vendu.  
Voici quelques-uns des intérêts du viager occupé pour le crédirentier : 

• La perception d’une rente viagère : le crédirentier perçoit une rente mensuelle garantie à vie, ce qui lui permet de bénéficier d’un complément de revenu stable tout en conservant son logement. Cette rente peut être révisée périodiquement en fonction de l’indice de référence. 
• La sécurité financière : le viager occupé permet au crédirentier de sécuriser sa situation financière en garantissant un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours. 
• Le vendeur protège sa famille et ses proches grâce au DUH, droit d’usage et d’habitation, il a donc La possibilité de rester dans son logement, le crédirentier peut continuer à habiter le bien immobilier vendu jusqu’à son décès, ce qui lui permet de rester dans son environnement familial et social. 
• La réduction des charges liées au logement : le crédirentier peut réduire ses charges liées au logement en cédant la propriété du bien tout en conservant l’usufruit et en ne payant que les charges courantes (taxes foncières, charges de copropriété, entretien courant). 

Le viager occupé présente plusieurs avantages pour l’acquéreur (débirentier).

Voici quelques-uns des intérêts du viager occupé pour le débirentier :  

• Un investissement immobilier à moindre coût : l’acquisition d’un bien en viager occupé permet de bénéficier d’une décote par rapport au prix du marché, en raison de la prise en compte de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. 
• Une acquisition progressive : le débirentier peut effectuer un achat immobilier en plusieurs échéances (le bouquet et les rentes), ce qui peut être avantageux d’un point de vue financier.  
• L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat) 
• La possibilité de louer le bien : même si le crédirentier occupe le bien immobilier, le débirentier peut bénéficier d’une certaine flexibilité en louant le bien une fois qu’il devient propriétaire, tout en versant la rente viagère au crédirentier. 
• La fiscalité avantageuse : le viager occupé est un dispositif immobilier qui présente des avantages fiscaux pour le débirentier, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de droits de mutation (frais de notaire)

La répartition des charges pour les deux parties

Les charges liées aux gros travaux et aux réparations importantes incombent quant à elles à l’acquéreur, sauf si le contrat de viager stipule le contraire. Ces charges peuvent inclure, par exemple, la rénovation de la toiture ou de la plomberie. 
L’acquéreur est également responsable de :  

• La taxe foncière, hors ordures ménagères 
• Les honoraires du Syndic en cas de vente d’un appartement en copropriété 
• L’assurance de l’immeuble 

Il est important de noter que la répartition des charges doit être clairement définie dans le contrat de viager et que les parties doivent en discuter avant la signature du contrat. 

Nous sommes là pour vous accompagner dans vos démarches de viager immobilier, que vous soyez des retraités propriétaires, seuls ou en couple, avec ou sans enfants, partout en France, votre avenir est notre priorité.  
N’hésitez pas à prendre contact avec nous

Comment se calcule un viager occupé ?

Le prix de vente en viager occupé est calculé en prenant en compte :

• la valeur vénale estimée du bien
• la valeur locative estimée du bien
• l’espérance de vie des vendeurs basée sur leur âge et sur leur sexe

Exemple de calcul d’un viager occupé

Prenons l’exemple d’un homme de 82 ans qui vend son appartement à Paris à 600 000€ en viager occupé, il demande un bouquet de 100 000€.

Quel est le prix de vente d’un viager occupé ?

Ce prix de vente en viager occupé doit tenir compte du fait que le vendeur reste vivre dans le logement.
Ce vendeur conserve un Droit d’usage et d’Habitation (DUH), celui-ci donne lieu à une décote d’occupation.

La valeur d’un bien se nomme « valeur vénale du bien ».
Mais, pour un viager occupé, le vendeur vend son logement tout en conservant le DUH, le droit d’usage et d’habitation.
Il ne vend donc pas « l’intégralité » de son logement.

Notre valeur vénale est donc répartie entre deux éléments principaux :

• Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) que le vendeur conserve
• La Nue-Propriété + fructus vendeur à l’acheteur. Cela devient alors la valeur du bien occupé.

En conclusion, notre formule pour calculer la valeur vénale d’un bien en viager occupé sera :

Valeur vénale = Valeur du DUH + Valeur du bien occupé

Combien vaut le DUH viager (Droit d’Usage et d’Habitation) ?

La valeur du DUH est équivalente au montant des loyers que le vendeur devrait payer pendant toute sa vie à partir de la vente. Pour cela il faut connaître :

• Le loyer estimé du bien
• La durée de vie du vendeur

À savoir

Le DUH est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur.‍

Le DUH peut varier entre 10% et 60% de la valeur vénale du bien selon les attentes du vendeurs

De cela en dépend notre formule pour calculer la valeur du bien occupé sera :

Valeur du bien occupé = Valeur vénale – DUH

Combien vaut la rente viagère en viager occupé ?

Son montant est défini selon le prix de vente en viager du bien, et d’un côté de la répartition du bouquet et de la rente viagère souhaitée par le vendeur.

Le paiement du prix de vente de la rente viagère en viager occupé est divisé entre :

• Le bouquet payé au comptant
• La rente viagère mensuelle qui sera payée à vie

À savoir que le bouquet est défini par le vendeur lui-même (il est généralement compris entre 20 et 40%, et il augmente avec l’âge du vendeur).

Il existe également le viager sans bouquet, 100% rentes viagères
Et le viager sans rente, 100% bouquet

Une fois que le bouquet est défini, il reste le capital à verser sans rente à calculer, selon la formule suivante :

Capital en rente = Valeur vénale – DUH – Bouquet

À savoir

Le choix de la rente peut-être mensuelle, trimestrielle, annuelle et se distribue sur votre espérance de vie

Vous souhaitez calculer la valeur de votre bien immobilier ? rendez-vous sur notre page dédiée à cela !

Quelques risques d’une vente en viager occupé ?

La vente en viager occupé comporte certains risques pour les deux parties impliquées : le vendeur et l’acheteur. Voici quelques-uns des risques les plus courants :

• Risque de non-paiement : L’acheteur peut ne pas payer les rentes convenues, ce qui peut entraîner des poursuites judiciaires coûteuses pour récupérer l’argent dû.
• Risque d’impayé de charges : Si le vendeur ne paie pas les charges de copropriété ou les taxes foncières, l’acheteur peut être tenu responsable de ces paiements.
• Risque de longévité : Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acheteur peut être obligé de continuer à payer les rentes pendant une période plus longue que prévu.
• Risque de dégradation du bien : Si le vendeur ne prend pas soin de la propriété, elle peut se dégrader et perdre de la valeur, ce qui peut nuire à la capacité de l’acheteur à récupérer son investissement lors de la revente.
• Risque de revente difficile : La revente d’une propriété en viager occupé peut être difficile, car il y a peu d’acheteurs potentiels pour ce type de bien.

Il vous faut surtout, la rédaction d’un contrat de vente en viager comportant différentes clauses.
Le contrat de vente en viager permet une protection très efficace du vendeur, il faut que celui-ci soit rédigé par un expert et revu par un notaire habitué des ventes en viager, car il comporte de nombreuses clauses juridiques spécifiques au viager occupé, l’on retrouve par exemple :

• Clause résolutoire :
  En cas de non paiement de la rente, le vendeur peut annuler la vente et récupérer  son bien.
• Clause de rachat ou de transfert de la charge de la rente :
  Au-delà d’une certaine période (nombre d’annuités), le débirentier pourra s’affranchir du versement de la rente viagère en versant un capital.