L’évaluation de la valeur d’un bien en viager est une étape clé dans l’investissement en viager. Cette évaluation est importante car elle permet de déterminer le prix de vente du bien, ainsi que le montant de la rente viagère qui sera versée au vendeur.
Cependant, l’évaluation d’un bien en viager peut être complexe et nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier, des particularités du viager, ainsi que de nombreux facteurs économiques et démographiques.
Dans cette perspective, il est important de bien comprendre les différentes méthodes d’évaluation pour pouvoir prendre une décision éclairée lors de l’investissement en viager.
Le calcul viager en vidéo
Avant tout type de calcul, il faut bien savoir les différences entre un viager libre ou occupé, car cela impactera la valeur d’un bien en viager.
Déterminer la valeur du bien immobilier et le montant du bouquet
Lors d’une transaction en viager, la valeur du bien immobilier est déterminée par différents critères,
Les différents critères
La localisation, la taille, l’état général et les caractéristiques de la propriété. Cette valeur est ensuite convertie en un capital, représentant le montant initial versé par l’acheteur au vendeur. Le montant du bouquet, quant à lui, correspond à une partie de ce capital, versée par l’acheteur au moment de la transaction, et qui est généralement comprise entre 20% et 50% de la valeur du bien.
Négociation entre les parties
Ce montant peut être négocié entre les parties, en fonction des modalités de l’accord et des attentes de chacun. Il est important de noter que le montant du bouquet a un impact direct sur le montant de la rente viagère, qui sera versée au vendeur tout au long de sa vie. Plus le bouquet est important, moins le montant de la rente sera élevé, et inversement.
Comment calculer le prix d’un viager libre ?
Le calcul d’un viager libre est basé sur plusieurs éléments tels que la valeur du bien immobilier, l’âge du vendeur, le montant du bouquet et le montant des mensualités (s’il y en a).
Pour calculer le montant des mensualités, on utilise généralement la formule suivante :
(valeur du bien – bouquet) / espérance de vie du vendeur.
Ce calcul est simplifié, il ne comprend pas le taux technique etc..
Prenons un exemple :
Si la valeur du bien immobilier est de 300 000 €, le bouquet est de 50 000 € et l’espérance de vie du vendeur est de 15 ans, alors le montant des mensualités sera de : (300 000 – 50 000) / 15 = 16 667 € par an, soit environ 1 389 € par mois.
Le montant du bouquet et des mensualités peut être négocié entre les parties et peut varier en fonction de différents critères tels que l’état du bien immobilier, la localisation, le marché immobilier, etc.
Comment calculer le prix d’un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé doit tenir compte de plusieurs critères :
- La valeur vénale du bien
- La valeur du bouquet si il a lieu d’être
- L’abattement du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit
- L’âge et l’espérance de vie du vendeur
Comment calculer la valeur d’un bien en viager occupé avec DUH ?
Cela est plus complexe que pour un viager libre, en effet, il faut prendre en compte à la fois la valeur du bien immobilier et la durée de vie du vendeur occupant.
- Estimer la valeur du bien immobilier : il est recommandé de faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation précise de la valeur du bien.
- Calculer la valeur de l’usufruit : elle est calculée en multipliant la valeur du bien par un pourcentage qui dépend de l’âge du vendeur occupant. Ce pourcentage est déterminé par un barème fiscal qui prend en compte l’espérance de vie du vendeur occupant.
- Calculer la valeur de la nue-propriété : la nue-propriété est la valeur du bien immobilier sans l’usufruit. Elle est calculée en soustrayant la valeur de l’usufruit de la valeur du bien.
- Calculer la rente viagère : elle est calculée en appliquant un taux d’intérêt qui dépend de l’âge du vendeur occupant et de la durée probable de l’usufruit.
Prenons un exemple :
Lorsque le vendeur conserve le DUH du bien immobilier, l’on doit prendre en compte la décote d’occupation.
- Un bien immobilier d’une valeur vénale de 300 000 euros proposé en viager occupé par une personne de 75 ans.
- L’acheteur paie un bouquet de 20 % (soit 60 000 euros) à la signature de l’acte de vente
- Il lui reste à régler 240 000 euros en rente viagère pendant 10 ans.
- Le DUH est déterminé selon l’espérance de vie de l’occupant et le montant du loyer.
- Si le loyer mensuel du bien immobilier équivaut à 1 000 euros, la somme des loyers pendant 10 ans est de 120 000 euros. Ce qui donne une valeur décotée du bien immobilier de 180 000 euros.
- Comme un bouquet de 20 % équivaut à 60 000 euros, le calcul de la rente viagère occupée se fait de la manière suivante : 180 000 – 60 000 = 120 000 ; 120 000 / 10 = 12 000 ; 12 000 / 12 = 1 000. La rente par mois est donc de 1 000 euros.
Comment calculer la valeur d’un bien en viager avec usufruit ?
Le calcul d’un viager occupé avec usufruit est assez similaire à celui d’un viager occupé avec DUH, sauf que dans ce cas, le vendeur conserve le droit d’usufruit du bien immobilier, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus.
Le calcul de la rente viagère occupée tient compte de la valeur vénale du bien immobilier, de l’âge de l’occupant et du montant de l’usufruit. Le montant de l’usufruit est déterminé en fonction de l’âge de l’occupant, de la nature du bien et de sa localisation.
Prenons un exemple :
Pour un bien immobilier d’une valeur vénale de 300 000 euros, proposé en viager occupé avec un occupant de 75 ans et un usufruit de 30%, si l’acheteur paie un bouquet de 30% à la signature de l’acte de vente (soit 90 000 euros), il lui reste à régler 210 000 euros en rente viagère pendant la durée de vie de l’occupant.
Pour calculer la rente viagère, on doit d’abord déterminer la valeur nue-propriété du bien immobilier en appliquant la décote correspondante à l’usufruit. Supposons que la décote correspondante à l’usufruit de 30% soit de 70 000 euros. La valeur nue-propriété serait donc de 230 000 euros.
Ensuite, on calcule la rente viagère sur la base de la valeur nue-propriété, l’âge de l’occupant et l’espérance de vie en utilisant les tables de mortalité. Si l’espérance de vie de l’occupant est de 10 ans, la rente mensuelle serait d’environ 1 533 euros.