Le viager est une méthode de transaction immobilière où un vendeur cède son bien en échange d’une rente viagère versée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur. Cette pratique comporte ses avantages et ses inconvénients pour chaque partie, en plus de nécessiter le respect de règles bien définies.
Dans cet article, nous allons détailler ce qu’implique notre avis sur le viager, son fonctionnement, les obligations légales et contractuelles pesant sur les vendeurs et les acheteurs, ainsi que les divers éléments à considérer avant d’opter pour une vente ou un achat en viager.
Comprendre la vente en viager
Afin de comprendre la vente en viager, il nous faut tout d’abord savoir la définition de la vente en viager ensuite, les différentes types de viager et enfin les principes de base du bouquets et de la rente viagère.
La définition de la vente en viager
La vente en viager est une forme spécifique de transaction immobilière où le vendeur, nommé crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, le débirentier, contre le paiement d’une rente à vie, jusqu’au décès du vendeur.
Dans la majorité des cas, le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation de la propriété, sauf s’il choisit un viager libre.
Ce type de vente est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil.
Les différents types de viager : viager occupé et viager libre
On distingue deux principales formes de viager : le viager occupé, qui est le plus fréquent, et le viager libre. Dans le premier cas, le vendeur continue de vivre dans sa propriété jusqu’à son décès, jouissant du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit.
L’acheteur, lui, en devient le nu-propriétaire et ne peut jouir pleinement du bien qu’après le décès du vendeur. Le viager libre, moins courant, permet au vendeur de céder son bien sans en conserver le droit d’usage et d’habitation.
L’acheteur en devient ainsi pleinement propriétaire et peut immédiatement occuper ou louer le bien.
Le bouquet et la rente viagère : principes de base
La vente en viager comprend généralement deux composantes financières : le bouquet et la rente viagère. Le bouquet est un paiement initial fait par l’acheteur au vendeur au moment de signer l’acte de vente.
Tout de même, il existe le viager sans bouquet celui qui permet à l’acheteur de ne pas payer la somme initial. Bien que non obligatoire, il est fréquemment inclus dans les accords de vente en viager. La rente viagère est une somme d’argent que l’acheteur verse au vendeur périodiquement jusqu’à la fin de sa vie.
Cette rente est obligatoire et son montant est revalorisé en fonction de l’indice des prix à la consommation. Le montant du bouquet et de la rente viagère varie en fonction de plusieurs critères, incluant la valeur du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur, ainsi que le type de viager choisi.
Les obligations légales et contractuelles
Pour ce qui est des obligations légales et contractuelles, il faut comprendre les droits et devoirs du crédirentier ainsi que celui de l’acquéreur.
Les droits et devoirs du vendeur (crédirentier)
Le vendeur qui choisit la vente en viager a plusieurs droits, notamment celui de recevoir une rente viagère pour le reste de sa vie.
Il peut également obtenir un paiement initial, connu sous le nom de bouquet, si cela a été prévu dans l’accord. Un autre droit important est de pouvoir continuer à vivre dans le logement, en conservant l’usufruit ou le droit d’usage, sauf dans le cas d’une vente en viager libre où le bien est vendu libre de toute occupation.
Toutefois, le vendeur est tenu de transférer la propriété du bien à l’acheteur et de s’occuper de son entretien, y compris les réparations courantes, à moins que le contrat stipule le contraire. Il doit aussi régler les taxes foncières, la taxe d’habitation et, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière.
Les droits et devoirs de l’acquéreur (débirentier)
L’acheteur, dès la signature du contrat de vente, acquiert le droit de devenir propriétaire du bien et de jouir pleinement de sa propriété après le décès du vendeur, à moins que la rente ne profite aussi à un tiers. Il peut aussi solliciter une révision de la rente en cas de variation significative des ressources du vendeur ou de la valeur du bien.
En contrepartie, l’acheteur s’engage à verser la rente viagère durant toute la vie du vendeur et à payer le bouquet prévu. Il doit également respecter les droits d’occupation du vendeur, sans entraver sa jouissance du bien, prendre en charge les dépenses liées aux charges de copropriété et aux réparations majeures, et assumer les intérêts d’un éventuel prêt viager hypothécaire.
Les clauses contractuelles importantes à ne pas négliger
Le contrat de vente en viager se doit de respecter les principes de formation des contrats ainsi que les réglementations spécifiques aux transactions immobilières. Il est crucial d’indiquer clairement la nature aléatoire de la vente, basée sur l’espérance de vie incertaine du vendeur.
Les éléments essentiels à inclure sont le montant du bouquet, le calcul de la rente viagère, les conditions de réajustement de la rente, le type de viager (occupé ou libre), les engagements des deux parties (maintenance, travaux, fiscalité, etc.), et les mécanismes assurant le paiement de la rente, tels qu’hypothèque ou caution.
D’éventuelles clauses résolutoires ou suspensives doivent être précisées. La rédaction de ce contrat doit être confiée à un notaire et faire l’objet d’une inscription au registre foncier.
Autres considérations importantes en viager
En matière de viager il est important de savoir la valorisation du bien et le calcul de la rente mais également les implications fiscale de la vente en viager. Cette partie nous expliquera plus en détail ces considérations.
La valorisation du bien et le calcul de la rente
L’étape de valorisation d’un bien en viager est cruciale pour fixer le prix de vente et le montant de la rente. Cette valorisation se base sur l’estimation de la valeur vénale du bien, autrement dit, le prix qu’il pourrait atteindre sur le marché immobilier actuel.
Il est important de tenir compte de plusieurs facteurs tels que l’emplacement du bien, ses caractéristiques, son état, mais aussi la demande et l’offre du marché local. Pour obtenir une estimation précise, l’intervention d’un professionnel de l’immobilier ou d’un expert est recommandée.
Le mode de calcul de la rente viagère varie selon que le viager est occupé ou libre. Dans le premier cas, le prix est défini par le cumul des rentes versées ainsi que le bouquet, avec le montant de la rente influencé par l’âge du vendeur. Le bouquet représente quant à lui 20 à 30% de la valeur totale du bien.
Dans le cadre d’un viager libre, le prix combine le bouquet et la valeur en capital de la rente, avec l’espérance de vie du vendeur qui détermine la rente. Le bouquet peut être plus conséquent que dans un viager occupé.
Les implications fiscales de la vente en viager
La vente en viager est encadrée par un ensemble de règles fiscales et juridiques spécifiques. Cela inclut divers types d’impôts tels que les droits de mutation, l’impôt sur le revenu, la taxe sur la fortune immobilière, et les impôts locaux.
Il existe plusieurs avantages fiscaux pour le vendeur : l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière pour sa résidence principale ou si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, ainsi qu’une fiscalité allégée pour la rente viagère, avec un abattement de 70% pour les vendeurs de plus de 70 ans – seuls 30% des versements étant imposés, plus les prélèvements sociaux. De plus, le vendeur pourrait bénéficier d’une réduction de l’IFI s’il ne conserve que le droit d’usage du bien.
L’acquéreur, de son côté, doit s’acquitter des droits de mutation basés sur la valeur en capital de la rente et du bouquet. Les droits de mutation sont majoritairement fixés à 5,80%. L’acquéreur peut aussi devoir déclarer la valeur de la nue-propriété pour l’IFI, sans oublier les charges de copropriété, les réparations majeures, et les intérêts d’un éventuel prêt viager hypothécaire.
Viager et succession : quels impacts ?
Le viager et la succession sont toujours liées de manière spécifique. Le bien en viager sort de la succession du vendeur et revient à l’acquéreur à son décès, sans droits pour les héritiers. Les autres biens immobiliers suivent cependant les règles ordinaires de la succession.
Si l’acquéreur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer de verser la rente viagère, le bien intégrant alors leur patrimoine successoral. Le vendeur conserve tous les recours possibles pour assurer le paiement de la rente par les héritiers.
Conclusion
La vente en viager représente une stratégie de transaction immobilière permettant à un propriétaire de transférer son bien immobilier à un acheteur en échange d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. Cette méthode de vente comporte des avantages et des inconvénients à considérer pour les deux parties, tout en obéissant à des règles précises. Elle s’articule autour de deux formules principales : le viager occupé et le viager libre.
Le calcul du prix de vente intègre à la fois un paiement initial, connu sous le nom de bouquet, et une rente viagère, dont la valeur varie en fonction de divers éléments. Les implications fiscales et successorales associées à ce mode de vente, tant pour le cédant que pour l’acquéreur, exigent une connaissance approfondie des enjeux.
Envisagez-vous la vente ou l’achat d’un bien en viager ? Nous vous recommandons de demander l’assistance d’un spécialiste de l’immobilier ou d’un notaire. Ces experts peuvent vous guider dans l’évaluation de la propriété, la rédaction du contrat et la sécurisation de la transaction. Contactez-nous pour davantage d’informations ou pour profiter de nos services.
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