Le viager est une forme de transaction immobilière qui suscite un intérêt croissant, en particulier parmi les personnes âgées cherchant à améliorer leur situation financière et obtenir des revenus complémentaires.
Bien que cette méthode puisse offrir certains avantages, il est essentiel de comprendre les risques potentiels associés au viager.
Dans cet article, nous examinerons de près les risques auxquels les acheteurs et les vendeurs peuvent être confrontés lorsqu’ils optent pour un viager.
Si vous souhaitez des informations supplémentaires, nous vous conseillons d’aller visiter l’article sur les risques du viager de cette page.
La présence d’un aléa
En effet, la base d’un contrat en viager dépend surtout de l’aléa. L’aléa, dans le contexte d’une vente en viager, se réfère à l’incertitude qui entoure la durée de vie du vendeur.
Lorsqu’un vendeur opte pour un viager, il convient de fixer un montant initial à payer par l’acheteur, ainsi que des paiements périodiques (mensuels ou annuels) pendant toute la durée de vie du vendeur.
Cependant, l’aléa réside dans le fait que la durée de vie du vendeur peut être plus longue ou plus courte que prévue, ce qui a des conséquences financières pour les deux parties.
Les risques sont doubles : pour le vendeur et pour l’acheteur
Pour le vendeur
Pour le vendeur, si il vit plus longtemps que prévu, il bénéficie d’un flux de revenus régulier provenant des paiements de l’acheteur.
Cependant, le risque principal pour le vendeur est que l’aléa se traduise par des paiements globalement inférieurs à la valeur réelle du bien immobilier vendu. Pour calculer la valeur de votre bien en viager, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée à cela.
Pour l’acheteur
L’aléa représente un risque financier important. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acheteur devra continuer à effectuer des paiements pendant une période plus longue que prévue initialement.
Cela peut entraîner une diminution de la rentabilité globale de l’investissement
Garanties de paiements
Un risque important à prendre en considération sont les défauts de paiement du débirentier. Les défauts de paiement du débirentier peuvent présenter un certain danger pour le crédirentier.
Nous vous renvoyons vers notre vidéo afin d’en savoir plus sur les défauts de paiement.
Prendre en compte les révisions possibles du loyer
Les loyers peuvent être tous les ans, être revus. Il faut bien prendre en compte cela lors de l’établissement du contrat en viager. Il faut prendre en compte plusieurs éléments lors de cette révision de loyer :
- Déterminez l’indice de référence : il est courant d’utiliser un indice de référence économique, tel que l’indice du coût de la construction, l’indice des loyers commerciaux, ou l’indice du coût de la vie. L’indice choisi doit être objectif, largement reconnu et publié régulièrement par une institution ou une agence gouvernementale.
- Établissez la périodicité de révision : par exemple tous les ans, tous les deux ans etc. Il faut que cette périodicité soit raisonnable et équitable pour les deux parties.
- Méfiez-vous donc des loyers peu élevés : ils peuvent avoir un fort indice de hausse annuelle.
- Fixez des limites : pour éviter des ajustements excessifs, vous pouvez fixer des limites supérieures et inférieures pour les révisions du loyer. Ces limites sont en pourcentages ou en valeurs absolues.
Prévoir la libération anticipée
Il faut bien penser à cette situation, par exemple, lorsque vous quitter le bien pour aller en maison de retraite.
Cette libération anticipé doit être prévenue au préalable dans le contrat en viager. Suite à cela, aura lieu une augmentation de la rente.
À savoir : cette augmentation de la rente peut être négociée, généralement, elle est comprise entre 20% et 30% de la rente.
Oui, effectivement, le montant de cette augmentation peut-être important, il faut donc bien prévoir qu’elle existe et faire attention.
Vendre en viager en famille
Vendre son bien en viager à ses proches, ses enfants, peut-être particulièrement avantageux il est vrai.
Cependant, il faut être particulièrement prudent lors que vous vous orientez vers ce type de vente.
En famille, vous pouvez alors effectuer ce type de vente avec vos enfants, vos cousins, vox neveux par exemple.
Fiscalement, une vente en viager en famille est particulièrement compliquée. Il faut absolument vous faire accompagner de professionnels et d’experts du viager pour éviter des problèmes importants derrière.
Faites attention à la donation déguisée !
Elle se produit lorsqu’une personne donne un bien à une autre personne de manière déguisée, par le biais d’une transaction qui semble être une vente ou un échange, mais qui en réalité constitue une donation déguisée.
Plusieurs risques liés aux donations déguisées existent :
La fraude fiscale : les donations sont soumises à des réglementations fiscales spécifiques. Si une donation déguisée est découverte, les autorités fiscales peuvent imposer des sanctions, y compris des pénalités financières importantes.
Remise en cause de la vente : Si une donation déguisée est ultérieurement révélée, la transaction de vente en viager peut être remise en question. Les tribunaux peuvent estimer que la transaction n’était pas une véritable vente, mais plutôt une donation, ce qui pourrait invalider la transaction et rétablir les droits de propriété du donateur initial.
Contestation par les héritiers : Les héritiers du donateur initial pourraient contester la vente en viager. Ils peuvent prétendre qu’il s’agissait en réalité d’une donation déguisée. Cela peut entraîner des litiges familiaux coûteux et prolongés, où les héritiers cherchent à récupérer leur part héritée du bien.
La présomption de propriété
La présomption de propriété fait référence à la supposition légale selon laquelle le bien vendu appartient déjà à l’enfant avant la vente. Elle est importante car elle peut avoir des conséquences juridiques et fiscales.
Par exemple, si le parent vendeur décède sans avoir explicitement révoqué cette présomption, le bien peut être considéré comme faisant partie de sa succession et être soumis aux règles de succession régulières. Cela signifie que d’autres héritiers pourraient revendiquer une part du bien.