Le calcul du taux de rentabilité dans le viager est un élément clé pour les parties impliquées dans la transaction. Il permet de comparer les placements entre eux et de prendre les décisions les plus réfléchies possible.
Le calcul de la rentabilité dans un calcul viager est différent de celui d’une transaction immobilière classique. Nous allons voir dans cet article comment le déterminer.
Le rendement d’un investissement viager
Nous allons ici vous expliquer quelle est la méthode pour calculer le rendement d’un viager.
Le viager fonctionne différemment qu’une vente immobilière classique car il est basé sur l’aléa.
À la différence avec une vente classique, vous ne savez pas quel montant de rente vous allez décaisser, les paiements et les encaissements sont incertains.
Il faut cependant connaître l’explication de certains concepts
Le démembrement de propriété
Le viager est un démembrement de propriété. Le vendeur cède le Droit d’Usage et d’Habitation et l’acheteur récupère le droit complémentaire de la pleine propriété. Peu ou prou la nue-propriété.
Autrement dit, l’acheteur va acheter son logement moins cher (il bénéficiera d’une décote) car le vendeur restera dans le bien immobilier.
Ce sera son locataire.
Deux notions importantes à savoir
- Dans le cas du viager, les loyers sont perçus d’avance. L’acheteur n’est donc pas imposé et on évite un « frottement » fiscal qui baisse la rentabilité de l’opération.
- La banque permet de démultiplier le rendement d’un investissement locatif (on peu dire que le vendeur est en réalité le banquier, c’est bien lui qui fait crédit au débirentier en échange d’une rente versée périodiquement).
En conclusion, le rendement d’un viager va donc être beaucoup plus intéressant si vous êtes fortement fiscalisé !
Décès du vendeur, quelles conséquences sur le gain d’argent ?
Un viager prend de la valeur dans le temps !
La décote (c’est-à-dire la valeur du DUH) se calcule proportionnellement à l’espérance de vie du vendeur. Plus il est vieux, plus le DUH est faible. Donc plus la nue-propriété possédée par l’acheteur est valorisée.
À savoir : pleine propriété = DUH + Nue-propriété
Vous pouvez donc revendre un viager sans soucis !
Si vous le faites quelques années seulement après avoir acheté votre viager, votre nue-propriété sera plus élevée à l’achat qu’à la revente. Et si le bien immobilier s’est apprécié, toute la plus-value ira dans votre poche.
Prenons un exemple
Je prends l’exemple d’un bien immobilier valorisé 200 000€. Le vendeur a une espérance de vie de 8 ans, le loyer est de 1 000€. Pour simplifier, je pars du principe que le coefficient viager est égal à l’espérance de vie.
Tout d’abord, le DUH est de 1 000€ x 12 x 8 = 96 000€.
La nue-propriété est donc de 104 000€.
5 ans plus tard, l’espérance de vie du vendeur est de 6 ans (attention, elle est supérieure à 10 – 5 = 5 ans !)
Le DUH est donc de 1000€ x 12 x 6 = 72 000€. Si la valeur du bien n’a pas changé, la nue-propriété s’élève à 128 000€. Si le bien s’est apprécié de 5%, la nue-propriété est de 138 000€ !
Méthode pour calculer la rentabilité d’un viager
Il n’existe aucune méthode simple de calcul, vous êtes obligé de calculer un taux de rentabilité interne probable !
Le terme « probable » car les décaissements d’une opération viagère ne sont pas certains. Il faut prendre en considération la probabilité que le vendeur décède.
Pour calculer la rentabilité d’un viager, il faut tenir compte des flux de trésorerie futurs, c’est-à-dire des paiements de rente que l’acheteur doit effectuer tout au long de la vie du crédirentier. En outre, il faut également considérer la valeur future de la propriété lorsque le crédirentier décède et que la propriété est transférée au débirentier.
La formule est la suivante :
Rentabilité du viager = (Rente annuelle / Coût total de l’investissement) x 100
Le coût total de l’investissement comprend la somme initiale payée par l’acheteur pour la propriété (appelée « bouquet »), ainsi que les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire et les frais d’agence immobilière.
Prenons un exemple !
Vous achetez un appartement dans lequel un locataire indélicat vous paie une fois sur deux.
La rentabilité est deux fois plus faible que celle que vous auriez espéré sans impayés.
Revenons au viager.
Vous devez multiplier les flux futurs par leur probabilité de survenance. Ces probabilités vous sont données par les tables de mortalité.
Par exemple, prenons le cas d’un viager avec un bouquet de 50 000€, un logement d’une valeur de 200 000€, un DUH de 80 000€ et une rente mensuelle de 500€ :
Le jour de la signature chez le notaire, vous décaissez de manière certaine 50 000€ pour payer le bouquet ;
Vous payez mensuellement 500€ tant que le vendeur est en vie. Il faut donc multiplier cette valeur par la probabilité que le vendeur soit en vie à cette date ;
Si le vendeur décède, vous récupérez un logement d’une valeur de 200 000€ (je ne prends pas en compte la revalorisation de l’immobilier). Vous devez donc multiplier cette valeur par la probabilité que le vendeur décède à cette date.
En entrant les flux probabilisés dans la moulinette du TRI (sur Excel par exemple), on obtient le TRIP, c’est-à-dire le taux de rentabilité interne probable de votre opération.
Vous pourrez ainsi comparer les taux des viagers entre eux pour savoir lequel est le plus rentable !
Calculateur de rentabilité de viager simplifié / en ligne
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