Lorsqu’il s’agit de transactions immobilières en viager, la fiscalité est un aspect essentiel à prendre en compte. En effet, l’achat ou la vente d’un bien en viager peut avoir des conséquences financières significatives pour les parties impliquées.
Comprendre les différentes composantes fiscales du viager est essentiel pour une transaction transparente et sans surprises.
Dans cet article, nous explorerons les principaux éléments de la fiscalité du viager, y compris les impôts, les droits de mutation, l’IFI, etc…
Les droits de mutation dans le viager
Dans le cadre d’une vente en viager, les droits de mutation constituent un aspect important de la fiscalité à prendre en considération.
Lorsque le bien immobilier est transmis du vendeur (crédirentier) à l’acheteur (débirentier), des droits de mutation peuvent être exigés par l’administration fiscale.
Comment sont calculés ces droits ?
Ces droits sont calculés en fonction de la valeur vénale du bien au moment de la transaction et varient selon la législation en vigueur dans chaque pays. Il est important de noter que dans certains cas, des exonérations ou des réductions de droits de mutation peuvent s’appliquer, notamment pour les ventes en viager occupé par le vendeur.
Leur taux global s’élève à 5,80 % dans la plupart des départements
Les impôts locaux dans le cadre du viager
Dans le cadre de la fiscalité d’une vente en viager, les impôts locaux, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, sont des éléments à considérer.
Au 1er janvier de chaque année, ces impôts sont établis en fonction de la situation du bien immobilier et de son propriétaire à cette date.
Si le viager est occupé, le crédirentier reste propriétaire et est donc redevable des impôts locaux jusqu’à son décès (à moins que le contrat de vente n’évoque le contraire).
Dans le cas où le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, c’est l’acheteur qui devra payer la taxe foncière.
Cependant, si le viager est libre et que le débirentier prend possession du bien avant le 1er janvier, il devient alors propriétaire et est responsable des impôts locaux à partir de cette date. Il supportera la taxe foncière, la taxe d’habitation quand à elle, est toujours due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’IFI a remplacé l’ISF, et il s’oriente vers les personnes ayant un patrimoine immobilier dont le net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros, par ailleurs, lorsqu’une personne est imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros.
📣 Si vous avez des patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros, il existe un système de décote permet d’atténuer vos impôt. Ce montant de la décote est égal à 17 500 — (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
Il existe différentes situations selon le type de viager :
- Pour un viager occupé, le vendeur qui occupe le logement, conserve son droit d’usage et d’habitation, il garde son droit d’usufruit car il peut choisir de louer son bien. Par ailleurs il doit déclarer la valeur de ce droit au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Un abattement fiscal de 40% sera appliqué dû au droit d’usage et d’habitation - Pour un viager libre, l’acheteur doit déclarer la valeur du bien ou de l’immeuble acheté.
Voici le barème d’IFI :
Barème IFI, source impots.gouv.fr
- patrimoine net taxable entre 0 et 800 000 euros : 0 %
- 800 000 euros et 1 300 000 euros : 0,5 %
- 1 300 000 euros et 2 570 000 euros : 0,7 %
- 2 570 000 euros et 5 000 000 d’euros : 1 %
- 5 000 000 d’euros et 10 000 000 d’euros : 1,25 %
- au-delà de 10 000 000 d’euros : 1,5 %.
L’Impôt sur le Revenu
Lorsque vous vendez en viager, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu. Ce qui est imposable c’est tout simplement la rente viagère. Car oui, elle est considérée comme un revenu imposable.
Cependant, la rente bénéficie d’un abattement fiscal selon l’âge du vendeur au moment de la vente en viager.
Si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans : la part imposable sera de 40% de la rente
Si le vendeur à plus de 69 ans, 30% de la rente
Si l’un des crédirentiers décède, il peut y avoir réversion au profit du conjoint survivant. On prend en compte l’âge du plus vieux lors de la perception de la 1ère rente viagère.