Le viager immobilier est une solution idéale pour profiter pleinement de votre retraite tout en restant dans votre domicile et en garantissant votre succession. Quoi de mieux ? Découvrez les différents types de viager, expliqués en détail dans l’article ci-dessous.
Qu’est ce que le Viager ?
Le viager est un contrat de vente immobilière qui permet à un vendeur (appelé crédirentier) de vendre son bien immobilier à un acheteur (appelé débirentier) en échange du versement d’un bouquet (une somme d’argent versée lors de la signature de l’acte de vente) et d’une rente viagère (une somme d’argent versée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année jusqu’au décès du vendeur).
Le viager peut être une solution intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier tout en continuant d’y vivre, car il leur permet de percevoir une rente à vie.
Pour les acheteurs, cette option peut aussi être intéressante, car elle permet d’investir dans l’immobilier tout en évitant les contraintes de gestion locative et en acquérant le bien immobilier à un prix réduit.
Le viager occupé
Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur continue à habiter son bien jusqu’à la fin de sa vie tout en recevant une rente de façon périodique (mensuelle ou trimestrielle généralement) de la part de l’acheteur.
Le viager libre
Le viager libre consiste en la vente d’un bien immobilier permettant à l’acheteur, appelé crédirentier, d’accéder immédiatement au bien dès la signature de l’acte de vente. L’acquéreur peut alors choisir d’occuper le bien ou de le louer, lui offrant ainsi la possibilité de percevoir des revenus complémentaires réguliers.
Contrairement au viager occupé, le vendeur cède la jouissance totale du bien. Toutes les dépenses et réparations liées au bien deviennent la responsabilité de l’acquéreur. Le vendeur n’a plus aucune charge à payer, qu’il s’agisse de la taxe foncière, de la taxe d’habitation ou des gros travaux.
Nue-propriété ou “viager sans rente”
Le viager sans rente est une forme spécifique de viager occupé où le vendeur ne perçoit aucune rente. En effet, l’intégralité du prix de vente est versée immédiatement, éliminant ainsi l’aléa financier pour le vendeur, qui n’a pas à se soucier de recevoir des paiements mensuels. Cette forme de transaction permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en obtenant un capital immédiat, ce qui peut être utilisé pour financer des projets personnels, effectuer des donations ou rembourser des dettes
Définition juridique du Viager
Le viager est un contrat de vente immobilière dans lequel l’acquéreur (appelé le débirentier) paie une rente viagère à vie au vendeur (appelé le crédirentier), en échange de la propriété du bien vendu.
La particularité du viager est que le prix de vente est déterminé par une combinaison de facteurs, tels que l’âge et l’état de santé du vendeur, ainsi que la valeur du bien vendu. Le paiement de la rente est effectué jusqu’au décès du crédirentier, et la pleine propriété du bien est transmise définitivement à l’acheteur après ce décès.
Le viager est encadré par le Code civil français, aux articles 1968 à 2001. Il peut être utilisé pour vendre tout type de bien immobilier, comme une maison, un appartement, une propriété rurale, ou encore un immeuble de rapport.
Attention : S’il est prouvé que la vente en viager s’est faite en l’absence d’aléa, elle peut être annulée. Par exemple, la vente en viager sera annulée si le vendeur décède dans les mois qui suivent la signature de la vente des suites d’une maladie dont il était déjà atteint avant la signature de la vente.
Quels sont les avantages du Viager ?
Le viager offre plusieurs avantages : il permet de toucher un complément de retraite avec une rente viagère partiellement défiscalisée, de protéger le conjoint survivant en garantissant 100% de la rente, et de préparer sa succession en transmettant une partie de son patrimoine tout en conservant un revenu jusqu’à son décès.
Augmenter sa retraite
La retraite moyenne en France est de 1 500 €. Le viager permet aux retraités d’augmenter leurs revenus mensuels en vendant leur bien immobilier tout en continuant à y vivre. Cette solution offre une sécurité financière supplémentaire, permettant de profiter pleinement de sa retraite sans soucis financiers majeurs. C’est un complément de revenu idéal.
La défiscalisation partielle de la rente viagère
Une partie de cette rente est exonérée d’impôts, selon l’âge du crédirentier au moment de la vente. Cela permet aux vendeurs de bénéficier d’un revenu complémentaire régulier tout en réduisant leur charge fiscale.
Protéger son conjoint
Aujourd’hui, une veuve touche 50% à 60% de la retraite de son mari. Avec le viager, une veuve peut continuer à percevoir 100% de la rente viagère grâce à la réversion totale de la rente. Cela assure une sécurité financière complète pour le conjoint survivant, protégeant ainsi son niveau de vie et offrant une stabilité économique durable
Préparer sa succession
Dans le cadre d’une succession, le viager peut permettre de transmettre une partie de son patrimoine de manière anticipée tout en garantissant un revenu à la personne qui vend le bien jusqu’à son décès. De plus, en vendant son bien en viager, la personne qui vend peut bénéficier d’une rente viagère qui peut lui permettre de financer ses besoins de retraite ou de financer des projets.
Comment est calculé le prix d’un Viager ?
Le prix d’un viager est calculé en fonction de plusieurs critères, notamment l’âge du crédirentier, la valeur du bien immobilier, le type de viager (occupé ou libre), la valeur d’occupation (le loyer), ainsi que d’autres clauses spécifiques du contrat.
L’âge du crédirentier est un élément déterminant dans le calcul du prix d’un viager. En effet, plus le crédirentier est âgé, plus la rente viagère sera élevée ce donc fait baisser le prix du viager. Inversement, une espérance de vie plus courte réduit le prix global du viager.
La valeur du bien immobilier joue un rôle essentiel dans le calcul du prix du viager. Plus la valeur du bien est élevée, plus le prix du viager sera conséquent. La valeur de marché du bien sert de base pour calculer le montant initial du bouquet (versement unique) et des rentes.
Le type de viager (occupé ou libre) a également une influence sur le prix du viager. En général, le viager occupé est plus cher que le viager libre car l’acheteur doit attendre la libération du bien pour en prendre pleinement possession ou pour le louer.
Une valeur locative élevée, augmente la rente viagère, ce qui peut réduire le prix d’achat initial.
Enfin, le contrat de viager peut prévoir d’autres clauses spécifiques qui peuvent avoir une influence sur le prix du viager, telles que la possibilité de réviser la rente viagère en fonction de certains événements ou la possibilité pour l’acheteur de prendre possession du bien vendu dans certaines conditions.
Comment calcule-t-on la décote d’occupation en Viager ?
La décote d’occupation est équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Le vendeur en viager conserve le droit de vivre chez lui toute sa vie, le Droit d’Usage et d’Habitation (ou DUH viager). Il est donc semblable à un locataire à vie.
On utilise son espérance de vie pour estimer la durée de paiement des loyers et on retire cette somme de loyers à la valeur du bien.
Comment calculer la rente viagère ?
La rente viagère est calculée à partir du prix de vente en viager, du montant de bouquet souhaité et de l’espérance de vie.
Exemple d’un appartement à Paris à vendre en viager occupé d’une valeur de 600 000€ dont le vendeur a une espérance de vie de 12 ans. Le loyer annuel estimé est de 15 000€.
Le DUH est calculé à 180 000 € (12 ans à 15 000 €)
Prix de vente en Viager : 420 000 € (valeur – décote)
Montant du bouquet souhaité : 138 600 €
Solde à convertir en rente Viagère est donc de 281 400 € (prix de vente en Viager – bouquet)
Ces 281 400 € sont répartis sur l’espérance de vie soit 12 ans
Cela nous donne une rente viagère mensuelle de 2345 €