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Le viager immobilier, une solution idéale pour vivre votre retraite pleinement, tout en restant dans votre habitation, et en assurant votre succession. Quoi de mieux ? il existe différents types de viager, ils sont présentés avec précision dans l’article ci-dessous.

Qu’est ce que le Viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilière qui permet à un vendeur (appelé crédirentier) de vendre son bien immobilier à un acheteur (appelé débirentier) en échange du versement d’un bouquet (une somme d’argent versée lors de la signature de l’acte de vente) et d’une rente viagère (une somme d’argent versée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année jusqu’au décès du vendeur). 

Le viager peut être une solution intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier tout en continuant d’y vivre, car elles peuvent percevoir une rente jusqu’à la fin de leur vie. C’est également une option pour les acheteurs qui cherchent à investir dans l’immobilier tout en s’affranchissant de contraintes de gestion locative et en achetant le bien immobilier à prix réduit.

Le viager occupé

Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur continue à habiter son bien jusqu’à la fin de sa vie tout en recevant une rente mensuelle de la part de l’acheteur.  
 
Il existe une autre forme de viager :

Le viager sans rente (sans bouquet), dans lequel le vendeur reçoit une somme d’argent unique au moment de la vente

Chaque type de viager présente des avantages et des inconvénients pour les parties impliquées, il est donc important de bien comprendre les termes du contrat avant de conclure une vente en viager. 

Le viager libre

Le viager libre représente la vente d’un bien immobilier par laquelle l’acquéreur, le crédirentier, aura le libre accès dès le jour de la signature au bien. Il pourra alors soit l’occuper, ou bien même le louer, ce qui représente une opportunité d’obtenir des revenus complémentaires réguliers. Ainsi, le vendeur n’a plus la jouissance de son bien, ce qui est totalement différent du viager occupé.
C’est à l’acquéreur que reviennent les dépenses et les réparations du bien.
Le vendeur n’a plus aucune charge à acquitter, pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, pas de gros travaux !

Le viager et la vente à terme 

La vente à terme ressemble à un crédit-vendeur. Le but de la vente à terme est que l’acquéreur fera un paiement comptant et verseras des mensualités sur une durée déterminée lors de la signature de l’acte. Le vendeur peut réserver son DUH, cela sera également mentionné lors de la signature des contrats.
La vente à terme se décompose en deux : la vente à terme occupée, et la vente à terme libre.

Nue-propriété ou “viager sans rente”

Le viager sans rente un cas particulier du viager occupé où le vendeur ne reçoit pas de rente, il est payé de l’intégralité du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans ce cas particulier il n’y a pas de rente viagère donc il ne s’agit pas d’un viager au sens juridique.

Définition juridique du Viager

Le viager est un contrat de vente immobilière dans lequel l’acquéreur (appelé le débirentier) paie une rente viagère à vie au vendeur (appelé le crédirentier), en échange de la propriété du bien vendu.

La particularité du viager est que le prix de vente est déterminé par une combinaison de facteurs, tels que l’âge et l’état de santé du vendeur, ainsi que la valeur du bien vendu. Le paiement de la rente est effectué jusqu’au décès du crédirentier, et la pleine propriété du bien est transmise définitivement à l’acheteur après ce décès.

Le viager est encadré par le Code civil français, aux articles 1968 à 2001. Il peut être utilisé pour vendre tout type de bien immobilier, comme une maison, un appartement, une propriété rurale, ou encore un immeuble de rapport.

Attention : S’il est prouvé que la vente en viager s’est faite en l’absence d’aléa, elle peut être annulée. Par exemple, la vente en viager sera annulée si le vendeur décède dans les mois qui suivent la signature de la vente des suites d’une maladie dont il était déjà atteint avant la signature de la vente. 

Quels sont les avantages du Viager ?

Le viager présente de nombreux avantages pour le vendeur :

Augmenter sa retraite

La retraite moyenne en France est de 1 500 €. Le viager permet de toucher un complément de retraite, la rente viagère.

La défiscalisation partielle de la rente viagère

La rente bénéficie d’une défiscalisation partielle, elle tend à être assimiler aux pensions et retraites.

Protéger son conjoint

Aujourd’hui une veuve touche 50% à 60% de la retraite de son mari.
Avec le viager, une personne veuve continuera à percevoir 100% de la rente viagère, dans le cas ou le viager dispose d’une réversion totale de la rente.

Préparer sa succession

Dans le cadre d’une succession, le viager peut permettre de transmettre une partie de son patrimoine de manière anticipée tout en garantissant un revenu à la personne qui vend le bien jusqu’à son décès. De plus, en vendant son bien en viager, la personne qui vend peut bénéficier d’une rente viagère qui peut lui permettre de financer ses besoins de retraite ou de financer des projets.

Comment est calculé le prix d’un Viager ?

Le prix d’un viager est calculé en fonction de plusieurs critères, notamment l’âge du crédirentier, la valeur du bien immobilier, le type de viager (occupé ou libre), la valeur d’occupation (le loyer), ainsi que d’autres clauses spécifiques du contrat.

L’âge du crédirentier est un élément déterminant dans le calcul du prix d’un viager. En effet, plus l’âge de la personne qui vend le bien est élevé, plus la rente viagère sera élevée et donc plus le prix du viager sera bas. De même, plus l’espérance de vie du crédirentier est courte, plus le prix du viager sera bas.

La valeur du bien immobilier est également un critère important dans le calcul du prix du viager. Plus la valeur du bien est élevée, plus le prix du viager sera élevé.

Le type de viager (occupé ou libre) a également une influence sur le prix du viager. En général, le viager occupé est plus cher que le viager libre car le crédirentier continue à vivre dans le bien vendu.

Plus la valeur locative est élevée, plus le droit réservé par le vendeur est important, plus la valeur d’achat est faible.

Enfin, le contrat de viager peut prévoir d’autres clauses spécifiques qui peuvent avoir une influence sur le prix du viager, telles que la possibilité de réviser la rente viagère en fonction de certains événements ou la possibilité pour l’acheteur de prendre possession du bien vendu dans certaines conditions.

Comment calcule-t-on la décote d’occupation en Viager ?

La décote d’occupation est équivalente aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Le vendeur en viager conserve le droit de vivre chez lui toute sa vie, le Droit d’Usage et d’Habitation (ou DUH viager). Il est donc semblable à un locataire à vie.

On utilise son espérance de vie pour estimer la durée de paiement des loyers et on retire cette somme de loyers à la valeur du bien.

Comment calculer la rente viagère ?

La rente viagère est calculée à partir du prix de vente en viager, du montant de bouquet souhaité et de l’espérance de vie. 

Exemple d'un calcul de rente viagère

Exemple d’un appartement à Paris à vendre en viager occupé d’une valeur de 600 000€ dont le vendeur a une espérance de vie de 12 ans. Le loyer annuel estimé est de 15 000€.

Le DUH est calculé à 180 000 € (12 ans à 15 000 €)

Prix de vente en Viager : 420 000 € (valeur – décote)

Montant du bouquet souhaité : 138 600 €

Solde à convertir en rente Viagère est donc de 281 400 € (prix de vente en Viager – bouquet)

Ces 281 400 € sont répartis sur l’espérance de vie soit 12 ans

Cela nous donne une rente viagère mensuelle de 2345 €

En savoir plus sur la vente en viager

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