Le viager, une forme de transaction immobilière particulière, suscite un intérêt croissant auprès des propriétaires seniors à la recherche de solutions financières pour leur retraite. Cette méthode, qui permet à une personne âgée de vendre son bien immobilier tout en continuant à y résider jusqu’à son décès, présente des avantages indéniables.
Cependant, il est essentiel de comprendre les implications du viager sur la succession. En effet, cette forme de vente en viager peut avoir des conséquences financières et juridiques significatives pour les héritiers du vendeur. C’est pourquoi il est important de bien rédiger son contrat de vente en viager.
Dans cet article, nous examinerons de plus près les impacts du viager sur la succession et les éléments à prendre en compte pour une planification successorale efficace.
Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
Si vous êtes le seul propriétaire du bien
Il vous faut simplement être en capacité juridique de vendre votre bien en viager, et être apte à conclure cet acte juridique.
Vous n’avez donc pas besoin de l’accord de vos héritiers pour vendre en viager à partir du moment ou vous êtes une personne capable, c’est à dire ni sous tutelle ou curatelle.
S’il y a plusieurs propriétaires du bien
Plusieurs situations sont possibles :
L’indivision
Vous ne pouvez pas vendre en viager, l’époux survivant et les enfants deviendront propriétaires indivis du bien. Vous avez donc besoin d’avoir l’accord des autres propriétaires pour vendre en viager.
La copropriété entre conjoints
Vous ne pouvez pas vendre en viager non plus, vous devez avoir l’accord de l’autre pour vendre.
Le conjoint non-propriétaire
Pour un couple marié
- Logement de la famille : non vous ne pouvez pas vendre en viager, le conjoint même s’il est non-propriétaire est protégé. L’époux qui veut vendre le bien devra obtenir l’accord de l’autre époux. Il vous faut l’accord de l’époux non-propriétaire afin de vendre en viager.
- Logement secondaire : oui vous pouvez vendre en viager car ce n’est que la résidence secondaire et non la résidence principale ou familiale.
Pour un couple non-marié
Oui vous pouvez vendre en viager pour un couple non-marié, vous n’avez pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non-propriétaire pour vendre.
Viager et succession en cas de décès du crédirentier
Le crédirentier est la personne qui vend son bien immobilier et qui reçoit une rente viagère en échange. Il s’agit du vendeur du bien. En devenant crédirentier, il conserve le droit d’occuper le logement jusqu’à la fin de ses jours, ce qui lui confère un droit d’usage et d’habitation.
Il bénéficie également d’autres droits tels que le droit de percevoir la rente viagère convenue avec l’acquéreur, ainsi que le droit de jouir des avantages liés au bien vendu, comme les éventuels revenus locatifs ou les droits liés à la propriété
Son décès a donc des conséquences, comme le transfert de la pleine propriété à l’acquéreur, qui jusqu’à présent ne disposait seulement que de la nue-propriété ou du bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation au profil du crédirentier.
Les héritiers du vendeur n’ont aucun droit sur un bien immobilier vendu en viager. Il ne fait pas partie du règlement de la succession du défunt, il rentre donc dans le patrimoine de l’acheteur.
💡À savoir : les autres biens qui sont en possession du défunt hors la vente en viager ne sont pas concernés. Ils sont de plein droit dans la succession
Viager et succession en cas de décès du débirentier
Il se peut effectivement que le débirentier décède avant le vendeur dans certaines situations. Les conséquences ont alors un véritable enjeux pour les éventuels héritiers.
Ils devront donc assumer les différentes obligations financières du défunt, payer la rente régulièrement au crédirentier jusqu’au décès.
💡À savoir : si le versement est arrêté, cela peut entrainer l’annulation de la vente.
Prenons le cas où les héritiers ne souhaitent pas assumer ces charges, ils peuvent envisager plusieurs solutions :
- Revendre le viager à un potentiel investisseur
- Renoncer à l’héritage
Lorsque le crédirentier décède, le bien vendu en viager revient aux héritiers de l’acheteur et son partage peut avoir lieu !
La vente en viager à un proche, les risques et les conséquences
Vous pouvez bien évidemment vendre un bien immobilier en viager à un de vos enfants ou à un membre de la famille éloignée.
Par ailleurs, il existent certaines précautions qui doivent être prises afin de garantir la légalité des démarches.
La donation déguisée
Il faut absolument que le montant de la vente en viager doit être conforme au prix du marché, sous peine d’être catégorisée comme une donation déguisée et donc annulée.
L’accord de tous les enfants
Il est préférable que l’assentiment des autres enfants soit présent, à défaut de celui-ci, les enfants lésés peuvent demander que la valeur du bien soit prise en compte dans le partage de l’héritage.
Mais alors, pourquoi vendre en viager dans le milieu familial ?
Tout simplement pour éviter d’échapper aux frais de succession, ou de s’acquitter uniquement des droits de mutation prévus à l’article 793 du Code général des impôts. Attention toutefois de ne pas en abuser pour éviter un risque de requalification !
La prise de possession du viager après le décès du crédirentier
Comme nous sommes dans une vente en viager, l’achat est déjà effectué et l’acheteur est donc en possession du bien. Cependant, il ne jouit pas encore du droit d’usage et d’habitation ni du droit d’usufruit tant que le vendeur est en vie.
Que se passe-t-il au décès du vendeur ?
- La famille du crédirentier occupant le bien dispose de 3 mois pour libérer les lieux.
- Si le bien était mis en location, le débirentier doit attendre la fin du bail pour occuper le logement.
- Aucune démarche liée à la taxe foncière n’est à réaliser de la part de l’acquéreur.
- Si le bien est en copropriété, il doit informer du changement de copropriété.
- Pour tous les contrats d’énergies et eaux, il a le choix le les reprendre à son nom ou bien de changer directement de fournisseur.