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Vous vous apprêtez à effectuer une vente en viager ? ou vous vous apprêtez à acheter un bien en viager ? il faut évidemment établir un contrat de vente, mais comment ? avec qui ? et quoi inclure à l’intérieur ?

Nous sommes là pour répondre à VOS questions !

Les clauses d’un contrat de vente viagère sont librement définis par le vendeur et l’acheteur, il vous faut définir les différents traits de ce contrat auprès d’un notaire.

Ce document détermine les responsabilités de chacun tout au long du contrat et de la vente du bien, il détermine également les modalités de paiement.

De quoi se compose le contrat de vente en viager ?

Les parties au sein d’un contrat de vente en viager

Il faut dans un premier temps définir qui est acteur de ce contrat en viager.

Il faut donc définir qui est l’acheteur, quel est son âge, qui est le vendeur, et combien sont-t-ils ?

N’oublions pas qu’un dernier acteur important existe, c’est votre notaire, car en effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.

Parties d'un contrat de vente en viager

Le bien vendu en viager

En règle générale la vente en viager se porte sur un bien immobilier, il se peut parfois qu’elle peut également avoir pour objet un capital ou un portefeuille d’actifs.
Vous pouvez vendre un appartement, un terrain, une maison, ce que vous voulez !

Il faut donc faire un diagnostic immobilier de votre bien, un inventaire des différents équipements vendus avec le bien, ainsi que la disponibilité du bien.

L’aléa du viager

Et oui, la toutes les ventes en viager se basent sur le principe de l’aléa. Le contrat est soumis à une multitudes d’incertitudes qui doivent être connues des différents parties de ce contrat. Tout doit être notifié afin que chacun respecte ses engagements.

Si l’aléa de l’espérance de vie du vendeur est remis en cause, cela entraîne la nullité de la vente.

À savoir également ! le vendeur doit être vivant jusqu’à 20 jours après la signature définitive de l’acte de vente.

Le côté finance d’un contrat de vente en viager

Bien évidemment, il faut prévoir et faire connaître aux différents parties toute la partie finance. L’on a plusieurs parties au sein de la finance que nous allons distinguer ci-dessous.

La partie finance d'un contrat de vente en viager

Le prix de vente

Il faut faire estimer la valeur du bien, elle le sera par le notaire. Il prendra en compte la localisation, l’état, les caractéristiques, et enfin en prenant en considération du type de viager.

Pour un viager libre, le prix de vente correspond à la valeur marchande du bien immobilier.

Pour un viager occupé, la valeur dépend de l’usage du bien (DUH ou usufruit), et doit être enlevée à la valeur marchande du bien pour obtenir le prix de vente

Les frais de notaire eux seront calculés à partir du prix de vente

Le bouquet

Si lors de la vente il est décidé de payer comptant le prix de vente, alors cela s’appellera « le bouquet », il n’est pas obligatoire, et décidé par les deux parties.

La rente

La rente est obligatoire, et payée par l’acheteur au vendeur. Sa fréquence est définie dans le contrat.
Cette rente doit être versée par l’acheteur au vendeur jusqu’à sa mort, sauf clause contraire.

Elle est fixée librement, par les parties. Il vous faut justifier votre calcul, via des barèmes utilisés par des professionnels du viager afin d’être sur de vos montants.

La rente prend en compte 4 éléments principaux : l’espérance de vie du vendeur, la valeur marchande du bien, l’éventuel bouquet, le type du viager.

Répartition des charges

Vous pouvez choisir vous même, c’est-à-dire le vendeur et l’acheteur la répartition que vous souhaitez des charges, cependant, il est vivement conseillé de suivre la logique des charges selon le type de vente souhaitée.

Prenons l’exemple du viager occupé ainsi que du viager libre

En viager libre : l’acheteur dispose pleinement du bien, il paie donc tous les impôts, tous les travaux et tous les frais d’entretien en rapport avec celui-ci.

En viager occupé :
L’acheteur prend en charge les honoraires du syndic, les travaux importants (gros), la taxe foncière (sauf celle des ordures ménagères).
Le vendeur lui prend en charge les charges courantes, les petites réparations, l’entretien des lieux, la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Attention : s’il s’agit d’usufruit, le vendeur paie la taxe foncière.

Les causes d’annulation du contrat de vente en viager

Un contrat en viager peut-être annulé pour plusieurs raisons, et cela est assez simple a faire lorsque vous avez les éléments nécessaires afin de prouver les raisons de cette annulation.

Annulation du contrat de vente en viager

L’imminence du décès du crédirentier

La vente en viager est nulle lorsque le décès du crédirentier survient dans les 20 jours suivant la signature.
Le vendeur doit succomber à une maladie dont il était atteint lors de la vente, peu importe si l’acheteur en avait connaissance ou pas.

Une rente viagère basse

Le vendeur dispose de cinq années pour contester le prix de vente. Cette situation dite de « rescision de la vente pour cause de lésion » doit avoir lieu devant un tribunal de Grande Instance avec un comité de trois experts obligatoirement.

Un défaut de paiement de la rente viagère

Le montant de la rente est fixé par les deux parties lors de la signature de la vente en viager.
S’il y a un problème concernant le paiement de celle-ci, le vendeur récupère alors son bien tout en conservant les rentes versées en guise d’indemnités.

Le non-consentement du conjoint du vendeur

Le propriétaire est tenu de demander le consentement de son conjoint avant de conclure une vente en viager. Si l’époux n’est pas tenu au courant et décide d’annuler la vente, il a le droit dans l’année qui suit la signature du contrat.

La fin du contrat en viager

Le contrat prend fin au décès du vendeur.

Dans le cadre d’un viager libre, l’acheteur dispose déjà de la pleine propriété.

Dans le cadre d’un viager occupé, ce qui représente l’immense majorité des contrats, la jouissance de l’acquéreur s’exerce à la cession du droit d’usage et d’habitation, soit un délai de deux mois.

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