Le contrat de viager est représentatif de la délicatesse d’une vente en viager. Cette dernière impliquant de nombreux facteurs et plusieurs parties prenantes, il est essentiel de n’oublier aucun élément avant de signer. Le contenu doit impérativement être accordé avec les règles et législations applicables afin d’éviter toute zone d’ombre entre vendeur et acheteur.
Nous allons donc voir ici les points clés du contrat de vente en viager : quels sont les éléments vitaux au contrat ?
Le type de vente en viager
Etant donné le nombre de types de viager différents, il est important de préciser quel type de vente vous effectuez dans le contrat de vente. Cela implique de définir les modalités dans lesquelles vont se dérouler la vente et les engagements que les différentes parties prennent.
Nous ne développerons pas aujourd’hui les caractéristiques de chaque viager ; retrouvez-les dans des articles dédiés du blog Acheter-en-viager.net :
Les grands points du contrat en viager
Il existe 7 points principaux au contrat de vente en viager. Ce sont des éléments que l’on peut retrouver dans de nombreux contrats mais qui, de par sa nature, ne fonctionnent pas toujours de manière habituelle. Voyons donc comment se forme le contrat de viager.
Le prix du viager
Différentes variables entrent en compte dans le calcul du prix de vente. On prend évidemment en compte la valeur de la propriété, mais également l’âge du crédirentier ainsi que son espérance de vie.
Le contrat de viager peut être payé sous différentes formes : rente mensuelle ou annuelle, bouquet plus ou moins élevé ; mais le principe reste le même : le prix est plus élevé dès lors que le vendeur est plus âgé. En effet, sa durée de vie est théoriquement plus courte, donc le montant de l’achat ne pourra être étalé sur une durée aussi longue.
Lors du calcul du prix de vente, on fera en sorte d’assurer une rente suffisante au vendeur, tout en gardant une rentabilité raisonnable pour l’acheteur.
Cependant, ce calcul est une opération complexe, au regard des besoins variables du vendeur, et des nombreux types de viager. Il est également soumis à négociation. Le fait de pouvoir opter pour différentes formes de paiement influence également le calcul du prix. Nous conseillons donc fortement de faire appel à un expert en viager, qui vous garantira de ne faire aucune erreur et de vendre ou d’acheter au juste prix.
On notera que le prix d’un contrat de viager est soumis à des réglementations strictes. Le crédirentier doit notamment être protégé avec une assurance face au risque existant de ne pas recevoir les paiements initialement prévus dans le contrat.
La durée du contrat
La durée est l’élément que l’on peut considérer « évident » dans le contrat de viager. Elle correspond à la durée de vie du crédirentier. Mais définir la durée du contrat est plus compliqué que cela.
La durée est un élément primordial du contrat : le montant de la rente viagère est directement impacté. La rente viagère sera plus onéreuse pour l’acheteur si le contrat est plus long. Mais si la durée du contrat est définie trop courte, le vendeur peut beaucoup y perdre.
L’occupation
En viager on entend par l’occupation : le droit d’usage de la propriété par le vendeur, pouvant alors habiter le bien ou le louer à des tiers durant la fin de sa vie. Bien souvent, le crédirentier peut occuper la propriété jusqu’à la fin de sa vie.
Les seules conditions pouvant contraindre le vendeur à quitter le bien (hors clauses du contrat) sont les suivantes :
- Non-paiement de la rente viagère par l’acheteur
- Le vendeur est en violation des conditions de la clause d’occupation
Les charges
La particularité du contrat de vente en viager amène souvent la question des charges : entre le propriétaire et l’occupant, qui a la responsabilité du paiement des charges ?
C’est la raison pour laquelle on insère la répartition des charges dans le contrat en viager, un désaccord est vite arrivé. Le contrat doit clairement préciser le montant des charges supportées par chaque partie et les modalités de paiement, que nous détaillerons par la suite.
Le format le plus courant concernant les charges est le suivant :
- Le vendeur est responsable des charges courantes liées à la propriété (impôts fonciers, charges de copropriété, travaux d’entretien, frais d’assurance…)
- L’acheteur est responsable des charges liées à l’occupation effective de la propriété (frais d’électricité, de gaz, d’eau…)
La répartition des charges ont, elles aussi, un impact sur le montant de la rente viagère. Si le débirentier doit supporter plus de charges, le montant de la rente viagère sera plus élevé, et inversement. Cela implique de pouvoir réviser la répartition des charges si elles sont l’objet d’un changement significatif, et donc de prévoir des dispositions expresses dans le contrat.
Les modalités de paiement
Les modalités de paiement devant figurer dans le contrat sont les suivantes :
- La périodicité des paiements (mensuel, trimestriel, annuel…)
- Le mode de versement (virement bancaire, chèque…)
Dans le contrat, on retrouve l’obligation de paiement débirentier : lorsqu’elle n’est pas respectée, le crédirentier est dans son droit de demander la résiliation du contrat avec restitution de la propriété.
En cas de décès du vendeur, ou bien de vente/cession de la propriété par celui-ci, des modalités de paiement particulières peuvent être prévues dans le contrat. Il est alors nécessaire de préciser les modalités de paiement de la rente viagère au nouveau propriétaire ou bien aux héritiers.
La résiliation du contrat
Certaines circonstances peuvent permettre au crédirentier ou au débirentier de résilier le contrat de viager. Les plus courantes sont :
- Le non-paiement de la rente viagère
- Le non-respect des conditions d’occupation de la propriété
- La cession de la propriété par le vendeur
- Le décès du vendeur
Quelle que soit la raison de la résiliation du contrat, les modalités sont précisées dans le contrat, notamment :
- Le délai de préavis
- Les conditions de restitution de la propriété
- Le montant éventuel de l’indemnité de résiliation
Les modalités de résiliation vont bien-sûr dépendre de la situation de votre vente en viager.
Les frais de notaire
Le notaire est indispensable lors d’une vente en viager pour que le contrat contienne tous les éléments indispensables et anticiper tout litige entre les parties.
Les frais de notaire doivent alors être répartis entre les parties. Cependant, la répartition est souvent négociée au moment de la signature du contrat.
Dans le cas d’un viager occupé, les frais de notaire sont réduits car le calcul est basé sur la valeur du bien après réduction du montant de la vente liée au droit d’usage et d’habitation (DUH).
Le notaire représente un coût supplémentaire, mais nous recommandons fortement aux acheteurs et vendeurs de faire appel à un notaire, car de nombreuses erreurs peuvent être commises et poser des problèmes par la suite.
Les clauses du contrat en viager
Il existe des clauses au contrat de vente en viager, qui ne figurent pas parmi les points évoqués précédemment. Nous allons ici en évoquer plusieurs : la clause de réversion, la clause d’indexation et la clause résolutoire.
La clause de réversion
La clause de réversion permet au vendeur de récupérer la propriété du bien dès lors que l’acheteur décède avant lui. Dans ce cas, il est très important de préciser les conditions d’application de cette clause, et les modalités de réalisation de celle-ci. Par exemple, il faut définir quel est le montant de la rente viagère à verser au vendeur après le décès de l’acquéreur.
La clause d’indexation
De nombreuses variables impactant la rente viagère, la clause d’indexation permet de revaloriser son montant en fonction de l’inflation ou d’un autre indice. Les modalités doivent également être précisées pour cette clause afin de prévenir tout litige entre les parties.
La clause résolutoire
La clause résolutoire est une garantie que le vendeur demande à l’acquéreur. Elle va permettre au vendeur de résilier le contrat dans le cas ou la rente viagère ne serait plus payée par le débirentier. Elle couvre aussi le fait du non-paiement du bouquet par le débirentier, bien que très rare. Cette clause est appliquée par un juge, à qui il revient de décider comment et dans quelles proportions la résolution de la vente s’appliquera.