Comme pour tout contrat, les règles en viager sont définies. Chaque partie a envers l’autre des responsabilités et obligations. Celles-ci doivent être connues et respectées, faute de quoi de nombreuses complications seront créées.
Les obligations et responsabilités du vendeur
L’obligation de délivrance
Lors de la vente, le vendeur convient de délivrer le bien au débirentier. Au moment de la vente, il ne doit y avoir ni dissimulation ni réticence. De plus, le vendeur se doit de délivrer à l’acquéreur le bien dans l’état convenu.
Le moment auquel le bien est délivré dépend du type de viager. En cas de viager libre, la délivrance se produit au moment de la vente. Mais pour une vente en viager « classique », comme le viager occupé, le bien n’est transmis qu’au décès du vendeur. Cela nous amène alors à l’obligation de maintenance en l’état.
L’obligation de maintenance en l’état
En effet, le vendeur occupant généralement le bien, il se doit de l’entretenir et de le maintenir en état de fonction durant le temps qu’il occupe le bien. De cette façon, l’acquéreur retrouve un bien conforme au contrat au moment où il récupère l’entièreté des droits sur la propriété.
Le maintien de cette obligation peut notamment passer par la souscription d‘assurances dédiées.
Le respect des obligations légales
Les obligations légales en viager sont diverses et variées, et elles doivent être respectées. On parle ici des règles liées à la vente immobilière, notamment concernant les diagnostics immobiliers, les garanties légales, mais aussi la conformité aux normes en vigueur.
Le crédirentier se voit donc dans l’obligation de se tenir informé de ses responsabilités et des changements légaux qui peuvent s’appliquer à son bien immobilier ou au contrat.
Le paiement des charges
Pour finir, le crédirentier doit payer les charges qui lui reviennent. Ces dernières sont réparties dans le contrat de viager entre les parties. Les charges qui reviennent au vendeur doivent donc être payées en temps et en heure, et il ne doit pas demander à l’acquéreur de les payer à sa place.
Les obligations et responsabilités de l’acquéreur
L’obligation de paiement
L’obligation de paiement est une des règles les plus importantes en viager. Deux catégories de paiements reviennent à l’acquéreur, qui doivent chacun être effectués selon les modalités définies dans le contrat.
Tout d’abord, le paiement du prix de vente : il doit se faire au crédirentier, sous forme de rente viagère ou de bouquet et rente, selon les modalités du contrat (certains contrats spécifiques impliquent des modalités différentes comme le viager sans rente).
Ensuite, l’acquéreur doit, comme le vendeur, payer les charges qui lui reviennent. Elles sont explicitées dans le contrat, selon ce qui a été défini lors des négociations.
Les paiements doivent être effectués aux moments et à la fréquence convenus. Si l’acquéreur paie, mais qu’il ne le fait pas dans les conditions définies, les conséquences peuvent être les mêmes que s’il ne payait pas.
Le respect du droit d’usage et d’habitation
Comme vous le savez, lors d’une vente en viager, l’acquéreur ne récupère le bien qu’au décès du vendeur. Cela implique au débirentier de respecter la jouissance paisible du bien du vendeur.
Dans le cas d’un viager libre, c’est au vendeur de respecter le droit de jouissance de l’acquéreur.
Le respect des obligations légales
Tout comme pour le crédirentier, l’acheteur doit respecter toute obligation légale liée à la vente immobilière en viager. Ces obligations nécessitent pour le débirentier de se tenir au courant de toute règle ou élément légal ayant un impact sur ses obligations.
Les conséquences du non-respect des obligations
Vous vous en doutez, ne pas respecter les règles définies par un contrat de vente a des conséquences légales. Ici, on parle d’un contrat immobilier : les conséquences sont généralement lourdes, pour une partie ou pour l’autre, et parfois pour les deux.
Les deux principales conséquences à connaître sont les suivantes :
- La résiliation du contrat : en cas de vice caché, non-paiement de la rente viagère, non-respect des obligations, perte totale ou partielle de la chose vendue (de manière irréparable), renonciation du vendeur.
- L’indemnisation : en cas de non-respect de l’obligation d’entretien, de non-respect de jouissance paisible, par le crédirentier ou le débirentier.
Comme nous l’avons expliqué, les règles en viager sont importantes. Les obligations des parties doivent être insérées clairement et précisément dans le contrat de vente en viager si vous souhaitez ne laisser place à aucun malentendu ou litige. Pour cela, il est important de faire appel à un notaire.